Il LIBOR, un tempo il tasso più importante nei mercati finanziari, scomparirà dalla storia dopo giugno 2023 e non verrà più utilizzato per determinare il prezzo dei prestiti.

A partire dal 2022, molti prestiti a tasso variabile degli istituti di credito ipotecario saranno vincolati a un indice: il SOFR.

In che modo il SOFR influisce sui tassi variabili sui prestiti? Perché dovrebbe essere utilizzato al posto del LIBOR?

In questo articolo spiegheremo esattamente cos'è il SOFR e quali sono i principali aspetti da considerare quando si calcolano i tassi di interesse variabili.

 

Prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM)

Visti gli attuali elevati tassi di interesse, molte persone stanno optando per prestiti a tasso variabile, noti anche come ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Il termine "aggiustabile" significa che il tasso di interesse cambia nel corso degli anni di rimborso del prestito: per i primi anni viene concordato un tasso di interesse fisso, mentre per gli anni rimanenti il ​​tasso di interesse viene riaggiustato a intervalli regolari (solitamente ogni sei mesi o un anno).

Ad esempio, un ARM 5/1 significa che il tasso di interesse è fisso per i primi 5 anni di rimborso e cambia ogni anno successivo.

Durante la fase di fluttuazione, tuttavia, anche l'adeguamento del tasso di interesse è limitato (cap), ad esempio 5/1 ARM è solitamente seguito dal numero a tre cifre 2/1/5.

·Il 2 si riferisce al limite iniziale per l'adeguamento degli interessi (limite di adeguamento iniziale). Se il tasso di interesse iniziale per i primi 5 anni è del 6%, il limite nel sesto anno non può superare il 6% + 2% = 8%.

·Il valore 1 si riferisce al limite massimo per ogni adeguamento del tasso di interesse, eccetto il primo (limite per gli adeguamenti successivi), ovvero un massimo dell'1% per ogni adeguamento del tasso di interesse a partire dall'anno 7.

·Il 5 si riferisce al limite massimo per l'adeguamento del tasso di interesse durante l'intera durata del prestito (limite massimo di adeguamento per tutta la durata del prestito), ovvero il tasso di interesse non può superare il 6% + 5% = 11% per 30 anni.

Poiché i calcoli dei mutui a tasso variabile sono complicati, i mutuatari che non hanno familiarità con i mutui a tasso variabile tendono spesso a trovarsi in difficoltà! Pertanto, è fondamentale che i mutuatari capiscano come calcolare il tasso di interesse variabile.

 

Quali sono i principali aspetti di interesse del SOFR nel calcolo del tasso variabile?

Per un ARM 5/1, il tasso di interesse fisso per i primi 5 anni è chiamato tasso iniziale, mentre il tasso di interesse a partire dal 6° anno è il tasso di interesse completamente indicizzato, calcolato tramite indice + margine, dove il margine è fisso e l'indice è generalmente il SOFR medio a 30 giorni.

Con un margine del 3% e un SOFR medio attuale a 30 giorni pari al 4,06%, il tasso di interesse nel sesto anno sarà del 7,06%.

Cos'è esattamente questo indice SOFR? Iniziamo col spiegare come nascono i prestiti a tasso variabile.

Nella Londra degli anni '60, quando l'inflazione era alle stelle, nessuna banca era disposta a concedere prestiti a lungo termine a tasso fisso perché si trovava nel mezzo di un'inflazione crescente e c'era un rischio significativo di rialzo dei tassi di interesse.

Per risolvere questo problema, le banche hanno creato prestiti a tasso variabile (ARM).

A ogni data di azzeramento, i singoli membri del sindacato sommano i rispettivi costi di prestito come riferimento per il tasso di azzeramento, adeguando il tasso di interesse addebitato per riflettere il costo dei fondi.

Il riferimento per questo tasso di rideterminazione è il LIBOR (London Interbank Offered Rate), di cui si sente spesso parlare: è l'indice a cui si è fatto ripetutamente riferimento in passato per calcolare i tassi di interesse variabili.

Fino al 2008, durante la crisi finanziaria, alcune banche erano restie a proporre tassi di interesse più elevati per nascondere la propria crisi finanziaria.

Ciò ha messo in luce i principali punti deboli del LIBOR: il LIBOR è stato ampiamente criticato per la sua mancanza di una reale base transazionale e per la sua facile manipolazione. Da allora, la domanda di prestiti tra banche è diminuita drasticamente.

In risposta al rischio di scomparsa del LIBOR, nel 2014 la Federal Reserve ha costituito l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) per trovare un nuovo tasso di riferimento che sostituisse il LIBOR.

Dopo tre anni di lavoro, nel giugno 2017 l'ARRC ha ufficialmente selezionato il tasso di finanziamento overnight garantito (SOFR) come tasso sostitutivo.

Poiché il SOFR si basa sul tasso overnight nel mercato dei repo garantiti dal Tesoro, non vi è quasi alcun rischio di credito; inoltre, viene calcolato utilizzando il prezzo della transazione, rendendo difficile la manipolazione; inoltre, il SOFR è il tipo di tasso più scambiato nel mercato monetario, che può riflettere al meglio il livello dei tassi di interesse nel mercato dei finanziamenti.

Pertanto, a partire dal 2022, il SOFR verrà utilizzato come standard per la determinazione del prezzo della maggior parte dei prestiti a tasso variabile.

 

Quali sono i vantaggi di un mutuo a tasso variabile?

La Federal Reserve è attualmente impegnata in un ciclo di rialzo dei tassi e i tassi dei mutui fissi a 30 anni sono a livelli elevati.

Tuttavia, se l'inflazione dovesse diminuire significativamente, la Federal Reserve entrerà in un ciclo di riduzione dei tassi di interesse e i tassi dei mutui torneranno a livelli normali.

Se in futuro i tassi di interesse di mercato dovessero scendere, i mutuatari possono ridurre efficacemente i costi di rimborso e beneficiare di tassi di interesse più bassi senza dover rifinanziare, scegliendo un prestito a tasso variabile.

Inoltre, i prestiti a tasso variabile solitamente hanno tassi di interesse più bassi durante il periodo di impegno rispetto ad altri prestiti a termine fisso e rate mensili iniziali relativamente più basse.

Pertanto, nella situazione attuale, un prestito a tasso variabile sarebbe una buona scelta.