Il LIBOR, un tempo il numero più importante sui mercati finanziari, scomparirà dalla storia dopo giugno 2023 e non sarà più utilizzato per prezzare i prestiti.

A partire dal 2022, i prestiti a tasso variabile di molti istituti di credito ipotecario sono legati a un indice: il SOFR.

In che modo il SOFR influisce sui tassi di prestito variabili?Perché si dovrebbe utilizzare il SOFR al posto del LIBOR?

In questo articolo spiegheremo cos'è esattamente il SOFR e quali sono le principali aree di preoccupazione nel calcolo dei tassi di interesse variabili.

 

Prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM)

Considerati gli attuali tassi di interesse elevati, molte persone optano per prestiti a tasso variabile, noti anche come ARM (Mutui a tasso variabile).

Il termine “modificabile” significa che il tasso di interesse cambia nel corso degli anni di rimborso del prestito: per i primi anni viene concordato un tasso di interesse fisso, mentre il tasso di interesse per gli anni rimanenti viene adeguato a intervalli regolari (di solito ogni sei mesi o un anno).

Ad esempio, un ARM 5/1 significa che il tasso di interesse è fisso per i primi 5 anni di rimborso e successivamente cambia ogni anno.

Durante la fase variabile però anche l'adeguamento del tasso d'interesse viene limitato (caps), ad es. 5/1 ARM è solitamente seguito dal numero a tre cifre 2/1/5.

·Il 2 si riferisce al limite iniziale per l'adeguamento degli interessi (limite di adeguamento iniziale).Se il tuo tasso di interesse iniziale per i primi 5 anni è del 6%, il limite nel sesto anno non può superare il 6% + 2% = 8%.

·Il valore 1 si riferisce al limite massimo per ogni aggiustamento del tasso di interesse tranne il primo (limite massimo per gli aggiustamenti successivi), ovvero un massimo dell'1% per ogni aggiustamento del tasso di interesse a partire dall'anno 7.

·Il 5 si riferisce al limite massimo per l'adeguamento del tasso di interesse durante l'intera durata del prestito (limite di adeguamento a vita), ovvero il tasso di interesse non può superare il 6% + 5% = 11% per 30 anni.

Poiché i calcoli dell'ARM sono complicati, i mutuatari che non hanno familiarità con gli ARM spesso tendono a cadere in un buco!Pertanto, è molto importante che i mutuatari comprendano come calcolare il tasso di interesse variabile.

 

Quali sono le principali aree di preoccupazione del SOFR nel calcolo del tasso variabile?

Per un ARM 5/1, il tasso di interesse fisso per i primi 5 anni è chiamato tasso iniziale e il tasso di interesse a partire dal 6° anno è il tasso di interesse completamente indicizzato, calcolato da indice + margine, dove il margine è fisso e l'indice è generalmente il SOFR medio a 30 giorni.

Con un margine del 3% e un SOFR medio attuale a 30 giorni pari al 4,06%, il tasso di interesse nel 6° anno sarebbe del 7,06%.

Cos'è esattamente questo indice SOFR?Cominciamo con come nascono i prestiti a tasso variabile.

A Londra negli anni ’60, quando l’inflazione era alle stelle, nessuna banca era disposta a concedere prestiti a lungo termine a tassi fissi perché si trovavano nel mezzo di un’inflazione in aumento e c’era un significativo rischio al rialzo per i tassi di interesse.

Per risolvere questo problema, le banche hanno creato prestiti a tasso variabile (ARM).

Ad ogni data di ripristino, i singoli membri del sindacato aggregano i rispettivi oneri finanziari come riferimento per il tasso di ripristino, adeguando il tasso di interesse applicato per riflettere il costo dei fondi.

E il riferimento per questo tasso di ribilanciamento è il LIBOR (London Interbank Offered Rate), di cui si sente spesso parlare, l’indice a cui si è fatto riferimento più volte in passato nel calcolo dei tassi di interesse variabili.

Fino al 2008, durante la crisi finanziaria, alcune banche erano riluttanti a quotare tassi di prestito più alti per coprire la propria crisi di finanziamento.

Ciò ha messo in luce i principali punti deboli del LIBOR: il LIBOR è stato ampiamente criticato per non avere una base di transazione reale ed essere facilmente manipolabile.Da allora, la domanda di prestiti tra le banche è diminuita drasticamente.

In risposta al rischio della scomparsa del LIBOR, nel 2014 la Federal Reserve ha formato l’Alternative Reference Rates Committee (ARRC) per trovare un nuovo tasso di riferimento in sostituzione del LIBOR.

Dopo tre anni di lavoro, nel giugno 2017 l’ARRC ha scelto ufficialmente il tasso di finanziamento notturno garantito (SOFR) come tasso sostitutivo.

Poiché il SOFR si basa sul tasso overnight nel mercato dei pronti contro termine garantiti dal Tesoro, non esiste quasi alcun rischio di credito;ed è calcolato utilizzando il prezzo della transazione, rendendo difficile la manipolazione;inoltre, il SOFR è la tipologia più scambiata nel mercato monetario, che può riflettere al meglio il livello dei tassi di interesse nel mercato dei finanziamenti.

Pertanto, a partire dal 2022, il SOFR verrà utilizzato come standard per la determinazione del prezzo della maggior parte dei prestiti a tasso variabile.

 

Quali sono i vantaggi di un mutuo ipotecario a tasso variabile?

La Federal Reserve è attualmente impegnata in un ciclo di rialzi dei tassi e i tassi dei mutui fissi a 30 anni sono a livelli elevati.

Tuttavia, se l’inflazione dovesse diminuire in modo significativo, la Federal Reserve entrerà in un ciclo di riduzione dei tassi di interesse e i tassi ipotecari torneranno a livelli normali.

Se i tassi di interesse di mercato diminuiscono in futuro, i mutuatari possono ridurre efficacemente i costi di rimborso e beneficiare di tassi di interesse più bassi senza dover rifinanziare scegliendo un prestito a tasso variabile.

Inoltre, i prestiti a tasso variabile hanno in genere tassi di interesse più bassi durante il periodo di impegno rispetto ad altri prestiti a termine fisso e pagamenti mensili anticipati relativamente inferiori.

Quindi nella situazione attuale un prestito a tasso variabile sarebbe una buona scelta.