Il tasso annuo effettivo globale (TAEG) è un tasso di interesse che riflette il costo di un mutuo come rata annua. Questo tasso è probabilmente superiore al tasso di interesse dichiarato o al tasso pubblicizzato sul mutuo, poiché tiene conto dei punti e di altri costi del credito. Il TAEG consente agli acquirenti di case di confrontare diverse tipologie di mutuo in base al costo annuo di ciascun prestito. Il TAEG è progettato per misurare il "costo reale di un prestito". Crea condizioni di parità per gli istituti di credito. Impedisce agli istituti di credito di pubblicizzare un tasso basso e nascondere le commissioni.

Il TAEG non influisce sulle rate mensili. Le rate mensili dipendono strettamente dal tasso di interesse e dalla durata del prestito.

Poiché il calcolo del TAEG è influenzato dalle diverse commissioni applicate dagli istituti di credito, un prestito con un TAEG inferiore non è necessariamente un tasso migliore. Il modo migliore per confrontare i prestiti è chiedere agli istituti di credito di fornire una stima attendibile dei costi per lo stesso tipo di programma (ad esempio, un tasso fisso a 30 anni) allo stesso tasso di interesse. È quindi possibile eliminare le commissioni indipendenti dal prestito, come l'assicurazione sulla casa, le spese di proprietà, le spese di deposito a garanzia, le spese legali, ecc. Ora somma tutte le commissioni del prestito. L'istituto di credito con commissioni più basse offre un prestito più economico rispetto all'istituto di credito con commissioni più elevate.

Le seguenti commissioni sono generalmente incluse nel TAEG:

Punti - sia punti sconto che punti di origine

Interessi prepagati. Gli interessi pagati dalla data di chiusura del prestito fino alla fine del mese.

Commissione di elaborazione del prestito

Commissione di sottoscrizione

Costo di preparazione dei documenti

Assicurazione ipotecaria privata

Commissione di deposito a garanzia

Le seguenti commissioni normalmente non sono incluse nel TAEG:

Tariffa per il titolo o l'abstract

Spese legali del mutuatario

Tariffe per l'ispezione della casa

Costo di registrazione

Imposte sui trasferimenti

Rapporto di credito

Costo di perizia

Di seguito è riportato un elenco dei documenti richiesti per richiedere un mutuo. Tuttavia, ogni situazione è unica e potrebbe essere necessario fornire documentazione aggiuntiva. Pertanto, se ti vengono richieste ulteriori informazioni, sii collaborativo e forniscile il prima possibile. Ciò contribuirà a velocizzare la procedura di richiesta.

La tua proprietà

Copia del contratto di vendita firmato, inclusi tutti i termini e le condizioni

Verifica del deposito versato per la casa

Nomi, indirizzi e numeri di telefono di tutti gli agenti immobiliari, costruttori, agenti assicurativi e avvocati coinvolti

Copia del foglio di quotazione e descrizione legale, se disponibile (se la proprietà è un condominio, fornire la dichiarazione del condominio, lo statuto e il bilancio più recente)

Il tuo reddito

Copie delle tue buste paga per il periodo più recente di 30 giorni e per l'anno in corso

Copie dei moduli W-2 degli ultimi due anni

Nomi e indirizzi di tutti i datori di lavoro degli ultimi due anni

Lettera che spieghi eventuali periodi di inattività lavorativa negli ultimi 2 anni

Visto di lavoro o carta verde (copia fronte e retro)

Se sei un lavoratore autonomo o percepisci commissioni o bonus, interessi/dividendi o reddito da locazione:

Fornire le dichiarazioni dei redditi complete degli ultimi due anni PIÙ il rendiconto economico annuale (si prega di fornire la dichiarazione dei redditi completa, inclusi allegati e prospetti. Se è stata presentata una proroga, si prega di fornirne una copia).

K-1 per tutte le società di persone e le S-Corporation degli ultimi due anni (si prega di ricontrollare la dichiarazione dei redditi. La maggior parte dei moduli K-1 non è allegata al modello 1040).

Dichiarazione dei redditi federale (1065) e/o dichiarazione dei redditi societaria (1120) compilata e firmata, inclusi tutti gli allegati, le dichiarazioni e gli allegati degli ultimi due anni. (Obbligatorio solo se la quota di proprietà è pari o superiore al 25%).

Se intendi utilizzare gli alimenti o il mantenimento dei figli per qualificarti:

Fornire il decreto di divorzio/ordinanza del tribunale che indichi l'importo, nonché la prova della ricezione dei fondi per l'anno scorso

Se ricevi un reddito di previdenza sociale, un sussidio di invalidità o un sussidio VA:

Fornire la lettera di assegnazione dell'agenzia o dell'organizzazione

Fonte di fondi e acconto

Vendita della tua casa attuale: fornisci una copia del contratto di vendita firmato della tua attuale residenza e una dichiarazione o un contratto di quotazione se non venduta (alla chiusura, devi anche fornire una dichiarazione di chiusura/liquidazione)

Risparmi, conti correnti o fondi del mercato monetario: fornire copie degli estratti conto bancari degli ultimi 3 mesi

Azioni e obbligazioni: fornire copie dell'estratto conto del broker o copie dei certificati

Regali - Se parte del tuo denaro deve essere chiuso, fornisci un'affidavit di donazione e una prova di ricezione dei fondi

In base alle informazioni presenti nella tua domanda e/o nel tuo rapporto di credito, potrebbe esserti richiesto di inviare ulteriore documentazione

Debito o obbligazioni

Preparare un elenco di tutti i nomi, indirizzi, numeri di conto, saldi e pagamenti mensili per tutti i debiti correnti con copie degli ultimi tre estratti conto mensili

Includere tutti i nomi, gli indirizzi, i numeri di conto, i saldi e i pagamenti mensili dei titolari di mutui e/o dei proprietari degli ultimi due anni

Se stai pagando gli alimenti o il mantenimento dei figli, includi l'accordo matrimoniale/ordine del tribunale che stabilisce i termini dell'obbligo

Controllare per coprire le spese di iscrizione

Il punteggio di credito è un sistema utilizzato dai creditori per determinare se concederti un credito. Informazioni su di te e sulle tue esperienze creditizie, come la cronologia dei pagamenti delle bollette, il numero e il tipo di conti correnti, i ritardi di pagamento, le azioni di recupero crediti, i debiti in sospeso e l'anzianità dei tuoi conti, vengono raccolte dalla tua richiesta di credito e dal tuo rapporto di credito. Utilizzando un programma statistico, i creditori confrontano queste informazioni con la performance creditizia di consumatori con profili simili. Un sistema di punteggio di credito assegna punti per ciascun fattore che aiuta a prevedere chi ha maggiori probabilità di rimborsare un debito. Un numero totale di punti, un punteggio di credito, aiuta a prevedere la tua solvibilità, ovvero la probabilità di rimborsare un prestito ed effettuare i pagamenti alla scadenza.

I punteggi di credito più utilizzati sono i punteggi FICO, sviluppati da Fair Isaac Company, Inc. Il punteggio sarà compreso tra 350 (rischio alto) e 850 (rischio basso).

Poiché il tuo rapporto di credito è una parte importante di molti sistemi di punteggio creditizio, è fondamentale assicurarti che sia accurato prima di presentare una richiesta di credito. Per ottenere copie del tuo rapporto, contatta le tre principali agenzie di informazioni creditizie:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (precedentemente TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Queste agenzie potrebbero addebitarti fino a $ 9,00 per il tuo rapporto di credito.

Hai diritto a ricevere un report di credito gratuito ogni 12 mesi da ciascuna delle società nazionali di informazione creditizia al consumo: Equifax, Experian e TransUnion. Questo report di credito gratuito potrebbe non includere il tuo punteggio di credito e può essere richiesto tramite il seguente sito web: https://www.annualcreditreport.com

I modelli di punteggio creditizio sono complessi e spesso variano da un creditore all'altro e a seconda del tipo di credito. Se un fattore cambia, il tuo punteggio potrebbe cambiare, ma il miglioramento dipende generalmente dalla relazione tra quel fattore e gli altri fattori considerati dal modello. Solo il creditore può spiegare cosa potrebbe migliorare il tuo punteggio in base al modello specifico utilizzato per valutare la tua richiesta di credito.

Tuttavia, i modelli di punteggio generalmente valutano i seguenti tipi di informazioni nel tuo rapporto di credito

Sebbene sia generalmente positivo avere conti di credito consolidati, troppi conti di carte di credito possono avere un effetto negativo sul punteggio. Inoltre, molti modelli considerano il tipo di conto di credito posseduto. Ad esempio, secondo alcuni modelli di punteggio, i prestiti concessi da società finanziarie possono influire negativamente sul punteggio di credito.

I modelli di punteggio possono basarsi su informazioni più specifiche rispetto a quelle contenute nel tuo rapporto di credito. Ad esempio, il modello potrebbe considerare anche informazioni contenute nella tua richiesta di credito: il tuo lavoro o professione, la durata del tuo impiego o la tua eventuale proprietà immobiliare.

Per migliorare il tuo punteggio di credito secondo la maggior parte dei modelli, concentrati sul pagamento puntuale delle bollette, sul pagamento dei saldi in sospeso e sull'evitare di contrarre nuovi debiti. Probabilmente ci vorrà del tempo per migliorare significativamente il tuo punteggio.

La proprietà viene ufficialmente trasferita dal venditore a te al momento della "Chiusura" o del "Finanziamento".

Al momento del closing, la proprietà dell'immobile viene ufficialmente trasferita dal venditore a te. Questo può coinvolgere te, il venditore, gli agenti immobiliari, il tuo avvocato, l'avvocato del creditore, i rappresentanti dello studio legale o di deposito a garanzia, impiegati, segretari e altro personale. Puoi farti rappresentare da un avvocato se non puoi partecipare al closing, ad esempio se ti trovi fuori dallo Stato. Il closing può durare da un'ora a diverse ore, a seconda delle clausole di riserva previste nell'offerta di acquisto o di eventuali conti deposito a garanzia da aprire.

La maggior parte delle pratiche burocratiche relative alla chiusura o alla transazione immobiliare viene gestita da avvocati e professionisti del settore immobiliare. Potresti essere coinvolto o meno in alcune delle attività di chiusura; dipende da chi ti affianca.

Prima della chiusura dovresti effettuare un'ispezione finale, o "walk-through", per accertarti che le riparazioni richieste siano state eseguite e che gli oggetti che hai concordato di lasciare nella casa siano presenti, come tende, apparecchi di illuminazione, ecc.

Nella maggior parte degli stati, la transazione viene completata da una società di titoli o di deposito a garanzia, a cui si inviano tutti i materiali e le informazioni, oltre agli assegni circolari appropriati, affinché la società possa effettuare il pagamento necessario. Il rappresentante dell'acquirente consegnerà l'assegno al venditore e poi le chiavi all'acquirente.

Introduzione

Questo argomento contiene informazioni sui prestiti ipotecari più costosi, tra cui:

· Definizione dell'HPML

· Requisiti per il prestito HPML

Definizione dell'HPML

In generale, un mutuo ipotecario più costoso è quello con un tasso percentuale annuo (APR) superiore a un tasso di riferimento denominato tasso medio di offerta preferenziale.

Il tasso medio di offerta privilegiata (APOR) è un tasso percentuale annuo basato sui tassi di interesse medi, sulle commissioni e su altre condizioni dei mutui offerti a mutuatari altamente qualificati.

Il tuo mutuo sarà considerato un prestito ipotecario più costoso se il TAEG è superiore di una certa percentuale all'APOR, a seconda del tipo di prestito che hai:

· Mutui di primo grado: il TAEG è superiore di 1,5 punti percentuali o più rispetto al TAPOR.

· Prestito Jumbo: il TAEG è 2,5 punti percentuali o più superiore al TAEG

· Mutui subordinati (2° privilegio): il TAEG di questo mutuo è superiore di 3,5 punti percentuali o più rispetto al TAEG

Requisiti per il prestito HPML

Un mutuo più costoso sarà più costoso di un mutuo con durata media. Pertanto, il tuo istituto di credito dovrà adottare misure aggiuntive per garantire che tu possa rimborsare il prestito e non incorrere in insolvenza. Il tuo istituto di credito potrebbe dover:

·Ottieni una valutazione completa degli interni da un perito autorizzato o certificato

·Fornire una seconda valutazione gratuita della tua casa, se si tratta di una casa "ribaltata"

·In molti casi, mantenere un conto di deposito a garanzia per almeno cinque anni

Introduzione

Questo argomento contiene informazioni sulla norma ATR e sul mutuo qualificato, tra cui:

· Cos'è la regola ATR?

· Tipi di prestito esenti dal mutuo qualificato

Cos'è la regola ATR?

La regola della capacità di rimborso è la determinazione ragionevole e in buona fede che la maggior parte degli istituti di credito ipotecario è tenuta a prendere per accertare la capacità del richiedente di rimborsare il prestito.

In base a questa norma, gli istituti di credito devono generalmente scoprire, considerare e documentare il reddito, il patrimonio, l'occupazione, la storia creditizia e le spese mensili del mutuatario. Gli istituti di credito non possono semplicemente utilizzare un tasso introduttivo o "teaser" per capire se un mutuatario è in grado di rimborsare un prestito. Ad esempio, se un mutuo ha un tasso di interesse basso che aumenta negli anni successivi, l'istituto di credito deve compiere uno sforzo ragionevole per capire se il mutuatario è in grado di pagare anche il tasso di interesse più alto.

Un modo in cui un creditore può rispettare la regola della capacità di rimborso è quello di stipulare un "mutuo qualificato".

Tipi di prestito esenti dal mutuo qualificato

· Un periodo "solo interessi", in cui si pagano solo gli interessi senza rimborsare il capitale, che è l'importo di denaro preso in prestito.

· “Ammortamento negativo”, che può consentire al capitale del prestito di aumentare nel tempo, anche se si effettuano dei pagamenti.

· "Pagamenti a saldo finale", ovvero rate più elevate del solito alla fine del periodo di prestito. La durata del prestito è il periodo di tempo entro il quale il prestito deve essere rimborsato. Si noti che i pagamenti a saldo finale sono consentiti a determinate condizioni per i prestiti erogati da piccoli istituti di credito.

· Durata del prestito superiore a 30 anni.

Le fideiussioni sono concepite per proteggere i propri assicurati da qualsiasi perdita derivante da azioni dannose o ingannevoli da parte di soggetti specificamente indicati. Nella maggior parte dei casi, le fideiussioni vengono utilizzate per proteggere le aziende dalle azioni di dipendenti disonesti.

Nonostante siano chiamate obbligazioni, le fidelity bond sono in realtà una sorta di polizza assicurativa per aziende/datori di lavoro, che le tutela dalle perdite derivanti da dipendenti (o clienti) che arrecano intenzionalmente danno all'azienda. Coprono qualsiasi azione che avvantaggi finanziariamente un dipendente o danneggi intenzionalmente l'azienda. Le fidelity bond non sono negoziabili e non maturano interessi come le normali obbligazioni.

 

Riepilogo

Le fideiussioni proteggono i titolari delle polizze da atti dolosi e dannosi commessi da dipendenti o clienti.

Esistono due tipi di fideiussioni: fideiussioni di prima parte (che proteggono le aziende da atti dannosi da parte di dipendenti o clienti) e fideiussioni di terze parti (che proteggono le aziende da atti dannosi da parte di lavoratori a contratto).

Le obbligazioni sono utili perché fanno parte della strategia di gestione del rischio di un'azienda, proteggendola da azioni che potrebbero avere un impatto negativo sui suoi asset.

Le obbligazioni coprono molti degli stessi reati coperti dalle polizze assicurative contro i reati di base, come furto con scasso e furto, ma anche reati che queste polizze potrebbero non coprire. Tra questi rientrano frode, falsificazione, appropriazione indebita e molti altri reati dei "colletti bianchi" che possono essere commessi da dipendenti di istituti finanziari e grandi aziende.

Un prestito ipotecario, noto anche come prestito ipotecario, prestito rateale ipotecario o seconda ipoteca, è un tipo di debito al consumo. I prestiti ipotecari consentono ai proprietari di immobili di contrarre un prestito a fronte del capitale investito nella propria abitazione. L'importo del prestito si basa sulla differenza tra il valore di mercato attuale dell'abitazione e il saldo del mutuo dovuto dal proprietario. I prestiti ipotecari tendono ad essere a tasso fisso, mentre l'alternativa più comune, le linee di credito ipotecarie (HELOC), ha generalmente tassi variabili.

PUNTI CHIAVE:

Un prestito sulla casa, noto anche come "prestito rateale sulla casa" o "seconda ipoteca", è un tipo di debito al consumo.

I prestiti ipotecari consentono ai proprietari di abitazioni di contrarre un prestito utilizzando il capitale investito nella propria abitazione.

L'importo del prestito sulla casa si basa sulla differenza tra il valore di mercato attuale dell'abitazione e il saldo del mutuo dovuto.

I prestiti su capitale immobiliare si dividono in due tipologie: prestiti a tasso fisso e linee di credito su capitale immobiliare (HELOC).

I prestiti a tasso fisso sulla casa prevedono un'unica somma forfettaria, mentre le linee di credito ipotecario (HELOC) offrono ai mutuatari linee di credito rotative.

In un'operazione di finanziamento differito, puoi prelevare immediatamente denaro contante da un immobile per coprire il prezzo di acquisto e le spese di chiusura di un immobile precedentemente acquistato in contanti. Questo ti consente di avere il vantaggio di essere un acquirente in contanti e di dare ai venditori la possibilità di sapere che la transazione si concluderà, dandoti al contempo la possibilità di ottenere un mutuo poco dopo per evitare di avere tutti i tuoi risparmi bloccati nella casa.

Si può pensare al finanziamento dilazionato come a un modo per ottenere il vantaggio negoziale che deriva dal pagamento in contanti della casa, mantenendo comunque la flessibilità finanziaria a lungo termine concessa dal pagamento mensile di un mutuo, anziché rendersi "poveri di casa".

Il valore locativo è fondamentale per l'acquisto di un immobile da investimento. Come possiamo determinarlo? I seguenti siti web potrebbero esserti d'aiuto.

Non è necessario effettuare l'accesso, è gratuito.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

I due siti web sopra menzionati sono i più utilizzati. Hanno il più ampio inventario, il maggior traffico e offrono servizi che accompagnano il locatore dalla commercializzazione alla riscossione degli affitti.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Sito web ufficiale dell'UFFICIO PER LO SVILUPPO DELLE POLITICHE E LA RICERCA.

I tre siti web sopra indicati dovrebbero essere sufficienti per conoscere la stima del canone di mercato.

Tuttavia, questo è solo per riferimento: se il reddito da locazione verrà utilizzato per il reddito qualificante, potrebbe essere comunque necessaria una perizia di stima o un contratto di locazione.

I prestiti convenzionali hanno requisiti restrittivi in ​​termini di rapporto DTI/Riserve/LTV/Situazione creditizia. In generale, la maggior parte dei mutuatari può beneficiare di un prestito convenzionale con un reddito e un punteggio di credito elevati. Mentre per alcuni mutuatari il reddito è inferiore o presenta diverse tipologie di reddito, con conseguenti dichiarazioni dei redditi negative, i prestiti Fannie Mae potrebbero non accettare queste tipologie di mutui ipotecari.

In questi casi, potresti provare a cercare un istituto di credito che offra prodotti Non-QM. AAA Lendings offre ora programmi per Estratto Conto, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (non sono necessarie informazioni sul lavoro, né DTI), Asset Depletion e programmi per cittadini stranieri. Chiunque può trovare un prodotto adatto a lui con un tasso basso e al miglior prezzo.

Ecco alcuni esempi di situazioni di gratitudine recenti:

Investitori immobiliari con più proprietà, inclusi appartamenti non garantiti. ----Flusso di cassa dell'investitore

Mutuatario autonomo con un credito eccellente il cui reddito dichiarato nella dichiarazione dei redditi non gli darà diritto alla casa di lusso che può permettersi. ----Solo estratto conto bancario

Situazione di ricaduta in cui un mutuatario era uscito da un pignoramento immobiliare solo da due anni. ---- Platinum Jumbo

Un mutuatario ha venduto la sua attività multimilionaria e poi ha trovato la casa dei suoi sogni, ma non aveva alcuna fonte di reddito da documentare.----Esaurimento delle risorse